Custos para comprar um imóvel em São Paulo: ITBI, escritura e registro

O preço do apartamento não é o valor completo da compra. Além da entrada, organize impostos, documentação, despesas do financiamento e dinheiro para a mudança. Este guia separa os itens para você pedir orçamentos sem contar a mesma despesa duas vezes.

Por Alvaro Amaro dos Santos · Referências consultadas em 30/10/2026. As regras de ITBI abaixo são do município de São Paulo; outras cidades têm legislação própria.

ITBI em São Paulo: a regra geral e as exceções

Na orientação municipal vigente para 2026, a alíquota geral é de 3%. Para operações enquadradas em SFH, PAR, HIS ou consórcio, com imóvel de até R$ 725.808,00, há cálculo diferenciado: 0,5% sobre a parcela efetivamente financiada ou de crédito utilizado, limitada a R$ 120.968,00, e 3% sobre o restante da base. SFI e Carteira Hipotecária seguem a regra de 3% nessa orientação. Confirme o enquadramento e a data do contrato; existem hipóteses específicas de isenção.

Exemplo didático: base de R$ 300.000,00, sem benefício, resulta em R$ 9.000,00. Se a operação cumprir os requisitos da redução e tiver R$ 240.000,00 financiados: R$ 120.968,00 × 0,5% + R$ 179.032,00 × 3% = R$ 5.975,80. Esse exemplo não é uma guia de recolhimento nem confirma benefício individual.

Consulte o cálculo e os limites publicados pela Prefeitura de São Paulo.

Qual valor usar como base?

A página municipal menciona comparação com valor de referência. É importante conhecer também o Tema 1.113 do STJ: o valor declarado da transação tem presunção de compatibilidade com o mercado, afastável por procedimento administrativo próprio; o município não pode impor previamente um valor de referência unilateral. Se a cobrança divergir do negócio declarado, peça esclarecimento formal e orientação jurídica, sem simplesmente alterar a guia ou deixar de pagar por conta própria.

Entenda o precedente divulgado pelo STJ.

Escritura e registro: peça valores separados

A escritura formaliza o negócio quando esse instrumento é necessário. O registro tem função diferente, ligada à situação jurídica do imóvel. Em operações previstas em lei, o contrato de financiamento pode ter efeito de escritura pública; por isso, não some automaticamente uma escritura separada a toda compra financiada. Veja a diferença entre escritura e registro.

Os emolumentos seguem tabelas e o enquadramento do ato. Não existe uma porcentagem única de “cartório” que resolva todos os casos. Solicite orçamento discriminado ao tabelionato e ao Registro de Imóveis competente, incluindo certidões, registros de garantias e eventuais averbações. Confira o ano de vigência da tabela e a composição do total.

O artigo 290 da Lei de Registros Públicos prevê redução de 50% nos emolumentos dos atos relacionados à primeira aquisição imobiliária residencial financiada pelo SFH. Isso não significa desconto de 50% em toda despesa da compra nem isenção automática de ITBI. Informe a situação ao cartório e confira os documentos exigidos e os atos alcançados.

O que pedir ao banco e aos demais prestadores

• Financiamento: peça a relação de tarifas, avaliação do imóvel, seguros, prestações e Custo Efetivo Total. Identifique o que é pago antes da contratação e o que entra nas parcelas.
• Documentação: registre quem providencia cada certidão, seu custo e se uma nova emissão será necessária até a assinatura.
• Corretagem e serviços: confira quem paga, o valor, o serviço contratado e se ele já está incluído no preço apresentado.
• Entrada e parcelas durante a obra: separe recursos próprios, financiamento e valores com vencimento antes da entrega. Confira os critérios contratuais de atualização.
• Mudança: orce transporte, pequenas adaptações, ligações e móveis essenciais. Não use toda a reserva na entrada.

Uma forma prática de montar o orçamento

Use uma linha para cada despesa e registre: valor confirmado, quem informou, data do orçamento, vencimento e forma de pagamento. Marque como “a confirmar” o que ainda depende de aprovação ou análise. Não transforme uma estimativa em saldo disponível.

1. Some os recursos próprios necessários antes da assinatura.
2. Separe o que vence no registro, na entrega das chaves e na mudança.
3. Confira se alguma despesa será financiada e se isso altera as parcelas.
4. Reserve margem para itens ainda não orçados, conforme sua realidade.
5. Compare o custo mensal futuro, incluindo condomínio, IPTU e deslocamento.

Exemplo de organização: se o banco mencionar uma cobrança já incluída no total financiado, não a some novamente como pagamento à vista. Guarde a proposta que demonstra essa condição e peça esclarecimento quando a descrição não for clara.

Para o orçamento recorrente, use o planejador de custo da moradia. Antes de escolher a unidade, leve o checklist de visita.

Perguntas frequentes

Ser o primeiro imóvel elimina todas as taxas?

Não. Benefícios dependem de requisitos próprios e podem atingir apenas determinados tributos ou atos. Confirme cada item, em vez de assumir uma isenção geral.

Posso usar a mesma conta em outra cidade?

Não para o ITBI: a regra é municipal. Os custos dos cartórios também devem ser conferidos na tabela aplicável e no ato efetivamente solicitado.

O anúncio informa o custo completo?

Nem sempre. Peça uma relação escrita do preço, despesas incluídas e cobranças separadas antes de comparar propostas.

Fontes para conferir antes de contratar

• Prefeitura de São Paulo — cálculo do ITBI e limites de 2026.
• Câmara dos Deputados — Lei nº 6.015/1973, artigo 290.
• Colégio Notarial do Brasil/SP — tabela de notas de 2026 (versão com ISS de 2%; confirme a aplicável).
• 13º Registro de Imóveis de São Paulo — acesso à tabela vigente.

Conteúdo informativo, sem cálculo oficial de tributos ou garantia de crédito. Para dúvidas sobre seu contrato, benefício ou cobrança, consulte a instituição responsável e orientação profissional.