HIS 1 e HIS 2 em São Paulo: o que verificar antes de comprar

HIS 1 e HIS 2 são categorias de Habitação de Interesse Social do município de São Paulo. Antes de comprar, você precisa conferir a classificação da unidade, o enquadramento da família e as condições do contrato. O nome do empreendimento, o tamanho do apartamento e uma simulação bancária, isoladamente, não resolvem essas três verificações.

Guia conferido em 29/10/2026. Abrange o regime municipal de São Paulo; não aplique automaticamente estas regras a outros municípios da Grande São Paulo.

O que muda entre HIS 1 e HIS 2?

A diferença central é o público de renda atendido. HIS 1 contempla a faixa de menor renda; HIS 2 admite um limite superior. A classificação está ligada à destinação habitacional prevista na legislação, e não a uma avaliação de qualidade do apartamento. A explicação da Secretaria Municipal de Habitação destaca que metragem e localização não determinam, por si só, o enquadramento.

Por isso, peça a identificação da unidade exata: torre, andar e número. Evite concluir que todos os apartamentos de um condomínio têm a mesma classificação apenas porque compartilham a fachada ou o estande de vendas.

Quais são os limites de renda em 2026?

O Decreto municipal nº 64.895/2026, artigo 1º, define os seguintes limites máximos:

HIS 1

• Renda familiar mensal: até R$ 4.863,00.
• Ou renda mensal por pessoa: até R$ 810,50.

HIS 2

• Renda familiar mensal: até R$ 9.726,00.
• Ou renda mensal por pessoa: até R$ 1.621,00.

O decreto utiliza critérios alternativos, ligados pela palavra “ou”. Os valores acima são limites legais de referência, não uma aprovação automática. O enquadramento deve ser documentado com a composição familiar e a renda apuradas no procedimento aplicável. Confira novamente a norma na data da contratação.

Como organizar a informação sobre a renda?

A Portaria SEHAB nº 61/2024, artigos 2º e 3º, considera a unidade familiar que vive no mesmo domicílio e compartilha rendimentos ou despesas. A renda mensal parte dos rendimentos brutos, com exclusões previstas na própria norma, como décimo terceiro e determinados benefícios. Não use apenas o salário líquido de quem vai assinar o contrato.

Exemplo apenas de organização: se a renda considerada de uma família de quatro pessoas for R$ 6.000,00, a divisão resulta em R$ 1.500,00 por pessoa. A conta ajuda a preparar a conversa, mas não decide quem deve integrar a família, quais valores entram no cálculo nem se a proposta está aprovada.

Monte uma lista com os integrantes, a origem de cada rendimento e os documentos disponíveis. Quem trabalha por conta própria deve pedir a relação de comprovantes adequada à sua atividade. Evite omitir rendimentos ou incluir pessoas apenas para alterar o resultado da divisão.

Que documentos conferir antes de assinar?

Organize a conferência em três grupos. Este é um roteiro de perguntas, não uma lista que substitua a documentação exigida para cada operação:

1. Unidade: identificação completa, matrícula disponível, documentos do empreendimento e indicação expressa de HIS 1 ou HIS 2.
2. Família: composição familiar, comprovantes solicitados e certidão de enquadramento, quando exigível.
3. Compra: preço total, entrada, parcelas, correções, condições de financiamento e regras de utilização do imóvel.

Na regra geral do Decreto nº 63.130/2024, texto consolidado, artigos 5º e 6º, a destinação depende de certidão de enquadramento, com hipóteses específicas de dispensa. A redação atual atribui sua emissão ao promotor do empreendimento ou locador, que pode contratar terceiros para verificar a renda. Peça a identificação de quem responde pelo procedimento e a justificativa de eventual dispensa.

A Portaria SEHAB nº 61/2024 também esclarece que a renda registrada no contrato de financiamento não substitui, por si só, a comprovação de enquadramento. Guarde os documentos e as respostas recebidas junto da proposta.

HIS é a mesma coisa que Minha Casa, Minha Vida?

São verificações diferentes: HIS é uma classificação municipal; Minha Casa, Minha Vida é um programa federal com critérios próprios. Não conclua que “HIS 1” equivale automaticamente à “Faixa 1” do programa, nem que a classificação garante subsídio ou financiamento.

Nas modalidades financiadas, o Ministério das Cidades informa que a contratação depende de análise de crédito pela instituição financeira. Peça respostas separadas para o enquadramento da unidade e para as condições bancárias da sua proposta.

Existe limite para o preço da unidade?

O Decreto nº 64.895/2026, artigo 2º, atualizou os limites máximos de alienação previstos no regime regulamentado pelo Decreto nº 63.130/2024: R$ 276.102,20 para HIS 1 e R$ 383.636,74 para HIS 2.

Esses tetos não são uma oferta de apartamento nem o valor que o banco necessariamente financiará. Para uma unidade concreta, confira o regime aplicável, a data dos documentos e a composição integral do preço. Se houver divergência entre anúncio, proposta e contrato, peça esclarecimento documentado antes de assumir o compromisso.

Posso vender ou alugar depois?

Não trate uma unidade HIS como imóvel de uso irrestrito. A orientação da SEHAB informa que venda e locação devem respeitar o público de renda e as regras da modalidade. Também informa a proibição de locação por curta temporada, como estadias de Airbnb.

O Decreto nº 63.130/2024, artigos 3º e 7º, prevê destinação vinculada, averbações e condições para locação. Antes de comprar para alugar ou revender, peça a conferência do prazo e de seu marco inicial nos documentos da unidade. Não presuma liberação automática das restrições por uma conta feita a partir da data em que você comprou.

O que observar no estande e no anúncio?

A Portaria SEHAB nº 122/2025 disciplina a divulgação da subcategoria das unidades e das informações de comercialização. Ela também trata da prioridade de HIS 1 para a demanda indicada pelo poder público. Pergunte ao responsável qual é a etapa de comercialização e como essa prioridade foi observada.

Uma placa ajuda a identificar o tema, mas a resposta precisa chegar ao apartamento que você está escolhendo. Se o material disser apenas “habitação social”, peça a categoria e a documentação correspondentes ao número da unidade.

Sete perguntas para levar ao atendimento

1. Esta unidade é HIS 1 ou HIS 2? Em qual documento posso conferir?
2. Qual regra e qual data foram usadas para verificar a renda da minha família?
3. Quais comprovantes faltam e quem emitirá a certidão, se exigível?
4. O preço informado inclui todos os valores da aquisição? Há diferença entre anúncio e proposta?
5. O que já está aprovado pelo banco e o que ainda é simulação?
6. Quais condições existem para morar, alugar ou revender? Onde estão registradas?
7. Se algum requisito não for atendido, o que o contrato prevê para os valores pagos?

Anote a resposta, o nome de quem esclareceu e o documento que sustenta a informação. Uma pendência importante deve continuar identificada como pendência, mesmo quando o apartamento parece adequado.

Depois de conferir o enquadramento, use o planejador de custo da moradia para comparar os gastos recorrentes e o roteiro de comparação de endereços para organizar a visita. Essas ferramentas ajudam no planejamento e não certificam elegibilidade ou aprovação de crédito.

Conteúdo informativo, baseado nas fontes oficiais vinculadas ao longo do texto e consultadas em 29/10/2026. A aplicação a uma unidade e contrato específicos exige conferência documental; em caso de dúvida jurídica, procure orientação profissional individualizada.