CET do financiamento imobiliário: como comparar propostas além da taxa de juros

Responsável editorial: Alvaro Amaro dos Santos · Fontes consultadas em 31/10/2026.

Para comparar financiamentos, peça o Custo Efetivo Total (CET), mas confira também o indexador, o prazo e o valor financiado. A menor taxa de juros anunciada, sozinha, não revela todos os custos da operação. E o menor CET não garante a menor despesa futura quando as propostas têm condições diferentes.

Este guia ajuda a organizar a comparação antes da contratação. Não indica um banco vencedor, não oferece uma taxa de mercado e não calcula quanto uma instituição aprovará para você.

O que é CET e por que olhar além dos juros?

O CET reúne custos do crédito em uma taxa. O Caderno de Educação Financeira do Banco Central, edição de 2026, página 37, explica que a comparação deve considerar também tarifas, impostos e outros encargos, além dos juros. Duas operações com juros iguais podem ter custos diferentes.

A pergunta prática é: “Qual é o CET desta proposta e quais despesas foram usadas para calculá-lo?”. Guarde a resposta junto da simulação, em vez de comparar apenas um percentual visto no anúncio.

O que deve aparecer no demonstrativo?

Pela Resolução CMN 4.881/2020, artigos 2º, 3º, 4º e 7º, o CET representa as condições na data do cálculo, em percentual anual. Seu cálculo considera os fluxos de crédito e de pagamentos, com juros, tarifas, tributos, seguros e demais despesas vinculadas, conforme a operação. O banco deve informá-lo e apresentar o demonstrativo antes da contratação; ao contratar, o demonstrativo deve constar em destaque no contrato.

Peça os componentes em reais, sua participação no total devido e a soma das parcelas. Uma despesa vinculada pode entrar no cálculo mesmo quando não é incorporada ao valor financiado.

Não some percentuais de juros e valores de tarifas para tentar obter o CET. Datas e fluxos de pagamentos fazem parte do cálculo. Use o demonstrativo da instituição para conferir o que foi considerado.

A ressalva essencial: o CET não prevê o indexador futuro

O artigo 5º da mesma Resolução 4.881 determina que referenciais variáveis, como taxas flutuantes e índices de preços, não sejam considerados no cálculo do CET e sejam informados no demonstrativo.

A CAIXA explica a TR e as características próprias de suas linhas. Isso descreve produtos dessa instituição; não estabelece condições iguais para todos os bancos. Peça que o responsável explique o que corrige o saldo devedor e quais componentes da prestação podem mudar.

Exemplo fictício: juros iguais, perguntas diferentes

Os números abaixo são inteiramente fictícios. Não foram retirados de banco ou anúncio e não representam taxas disponíveis. Servem apenas para mostrar por que alguns campos isolados não bastam.

Imagine duas simulações para financiar R$ 200 mil em 360 meses, ambas em SAC, com a mesma taxa nominal hipotética de 9% ao ano e correção pela TR:

A proposta B exige R$ 1.500 a menos nessas despesas iniciais, mas seu seguro inicial é R$ 25 maior. Esses dois números não permitem declarar qual operação tem menor custo ao longo do contrato.

O próximo passo é obter o CET, as despesas restantes e a evolução prevista dos pagamentos. Não multiplique a diferença do seguro inicial por 360: o valor futuro não foi informado. Também confirme que participantes, datas e demais premissas são os mesmos.

Não calculamos um CET para esse recorte porque faltam os fluxos completos. A ausência dessa informação é justamente a pendência que o comprador precisa resolver antes de escolher.

Seguro habitacional: confira o custo e as coberturas

Na documentação, MIP significa Morte e Invalidez Permanente; DFI, Danos Físicos ao Imóvel. A SUSEP explica as coberturas e o Custo Efetivo do Seguro Habitacional (CESH), que auxilia na comparação dos seguros. CESH e CET não são o mesmo indicador: um trata do seguro; o outro, da operação de crédito.

Confira coberturas, exclusões e a possibilidade de alteração do prêmio por idade, conforme o contrato. Um seguro inicialmente mais barato não dispensa a leitura dessas condições.

Checklist para comparar duas propostas

Use o quadro como roteiro de perguntas. “Não informado” deve continuar como pendência, sem ser interpretado como custo zero.

Se uma proposta usar Price em 360 meses e outra SAC em 420, peça também cenários com prazo e valor iguais. Caso isso não esteja disponível, registre a diferença: você está comparando conjuntos de condições, não apenas taxas.

CET não é todo o orçamento da compra

Organize uma lista separada para despesas da aquisição e da moradia, como entrada, ITBI, registro, mudança, condomínio e IPTU. Confira o que já consta no demonstrativo para não contar a mesma despesa duas vezes. O guia de custos para comprar um imóvel em São Paulo ajuda nessa organização.

Também não confunda comparação de custos com aprovação. Veja as diferenças entre simulação, análise de crédito e análise do imóvel e prepare os arquivos pelo checklist de documentos para financiar. O Moradia Fácil não solicita CPF, extratos ou propostas pessoais para usar este roteiro.

HIS, HMP e R2V são outra conferência

No município de São Paulo, HIS é Habitação de Interesse Social e HMP é Habitação de Mercado Popular; R2V identifica uso residencial vertical. Essas classificações não são indicadores de custo do crédito. Consulte a classificação de usos da Prefeitura e nosso guia sobre faixas do MCMV e HIS/HMP para separar as verificações.

Próxima leitura: organize os custos da compra além do financiamento.

Fontes para conferir

• Resolução CMN 4.881, de 23/12/2020 — cálculo, indexadores variáveis e demonstrativo do CET; vigência inicial em 01/02/2021.
• Banco Central — Caderno de Educação Financeira, 2ª edição, 2026 — página 37, comparação pelo CET.
• SUSEP — Seguro Habitacional — página publicada em 14/09/2022, modificada em 03/11/2022.
• CAIXA — perguntas frequentes sobre financiamento habitacional — condições dos produtos da instituição; sem data editorial identificada.
• Prefeitura de São Paulo — Classificação de usos — referência municipal; sem data editorial identificada.

Consulta em 31/10/2026. Confirme valores e condições na proposta individual da instituição. Os exemplos são fictícios e não representam aprovação ou oferta de crédito.