Vistoria do apartamento novo: o que conferir antes de receber as chaves

Responsável editorial: Alvaro Amaro dos Santos · Fontes consultadas em 02/11/2026.

A vistoria do apartamento novo fica mais organizada quando você chega com os documentos da unidade, percorre os ambientes na mesma sequência e registra o que precisa de esclarecimento. A ideia é entender o que está sendo entregue e combinar os próximos passos com informações claras.

Este guia ajuda o comprador a preparar a visita e acompanhar pendências. A conferência pessoal não substitui uma vistoria técnica realizada por profissional habilitado.

1. Prepare os documentos e confirme as condições da visita

Separe contrato, aditivos, planta e memorial descritivo da sua unidade. Se houve escolha de acabamento ou alteração contratada, leve também o registro dessa opção. O Procon-SP, nas orientações sobre imóvel na planta, destaca que o memorial descreve materiais e equipamentos e integra o contrato de compra e venda.

Use esses documentos para conferir a entrega. O apartamento decorado pode ter móveis, iluminação e acabamentos que não fazem parte da compra; confirme cada item nos documentos e na oferta aplicável à sua unidade.

Antes do agendamento, peça à equipe responsável que esclareça:

• Quanto tempo está reservado e quem acompanhará a visita.
• Como informar a presença de acompanhante ou profissional contratado.
• Se água e energia estarão disponíveis e quais demonstrações poderão ser feitas.
• Como receber uma cópia do relatório e registrar os itens que precisarem de retorno.

Ter essas respostas antes ajuda a usar bem o horário. Se alguma condição impedir a conferência, anote o motivo e solicite orientação para completar aquela etapa.

2. Diferencie observação do comprador e avaliação técnica

Você pode observar acabamentos, comparar itens com o memorial e anotar dúvidas. Já a avaliação de conformidade, o diagnóstico de falhas e a elaboração de laudo exigem conhecimento e responsabilidade profissionais. O Crea-SP reforçou essa distinção ao divulgar uma cartilha de recebimento de imóveis em 24 de março de 2026.

Se contratar um engenheiro ou arquiteto, confirme registro, atribuições para o serviço, escopo, preço, documento que será entregue e ART ou RRT correspondente. A cartilha do Ibape-SP, com apoio do Confea e do Crea-SP, trata desses registros na estrutura do laudo.

Uma diferença visual merece esclarecimento, mas sua avaliação técnica pode depender de medições e tolerâncias. Registre o que viu sem tentar diagnosticar a causa por conta própria.

3. Percorra o apartamento por ambientes

Comece pela entrada e siga uma ordem, por exemplo: sala, quartos, banheiro, cozinha e área de serviço. Em cada ambiente, compare o que foi previsto, observe a condição encontrada e registre eventuais dúvidas.

A CAIXA reúne orientações de observação no programa De Olho na Qualidade. A página também contém condições de programas habitacionais específicos; elas não devem ser aplicadas automaticamente a toda compra.

Não abra componentes elétricos, mexa em instalações de gás ou improvise testes com água. Peça que a equipe ou o profissional responsável indique o procedimento adequado. Se não houver condição de verificar algo com segurança, registre a limitação.

4. Use quatro situações para organizar suas anotações

Este é um método de organização proposto pelo Moradia Fácil, não uma classificação técnica de aprovação:

• Observado sem apontamento: você conferiu aquele item e não identificou algo a registrar naquele momento.
• Precisa de esclarecimento: há uma dúvida sobre a entrega ou o documento de referência.
• Pendência registrada: a situação foi descrita e encaminhada para resposta.
• Não verificado: faltou acesso, condição de uso ou informação. Anote o motivo e como completar a conferência.

“Não verificado” não significa “sem problema”. Por exemplo, uma torneira sem abastecimento não deve aparecer como testada no seu controle.

5. Registre cada pendência com um próximo passo

Uma anotação útil permite localizar o item e entender qual resposta falta. Fotografe uma visão do ambiente e um detalhe, quando permitido, evitando documentos e pessoas sem necessidade. Guarde as imagens com nomes fáceis de relacionar ao registro.

Use a mesma lógica para uma informação ainda não confirmada: descreva a dúvida, a quem foi encaminhada e quando você voltará a acompanhar. Isso evita depender apenas de uma conversa no local.

Baixar checklist e ficha de pendências — PDF, 2 páginas

O material é para seu controle pessoal e não precisa ser enviado ao Moradia Fácil. Não é laudo, termo de recebimento nem formulário oficial de construtora ou banco.

6. Leia o registro antes de assinar

Confira o que o documento declara: visita realizada, apontamentos, recebimento de chaves ou outra etapa. Peça que os itens observados e as limitações da visita estejam descritos, corrija informações que não correspondam ao ocorrido e solicite uma cópia.

Se houver pendência, peça o procedimento de atendimento e o retorno previsto. A decisão sobre receber a unidade em determinada condição exige avaliar o caso; este checklist não estabelece uma regra automática para aceitar ou recusar as chaves.

A assinatura de um registro não elimina, por si só, a garantia legal. O Código de Defesa do Consumidor, artigos 24 a 26, protege a garantia legal e diferencia a contagem do prazo para problemas aparentes e ocultos. Se surgir um problema depois, registre-o e procure orientação sem adiar; o prazo aplicável depende da situação e do pedido.

Se o atendimento não resolver a questão, os canais do Procon-SP orientam sobre documentos para apresentar uma reclamação. Em situações que exijam decisão técnica ou jurídica, procure o profissional adequado.

7. Organize a transição para a mudança

Guarde relatório, fotos, protocolos e respostas na mesma pasta. Quando a equipe informar a conclusão de uma pendência, combine a nova conferência e registre o resultado antes de encerrar o item no seu controle.

Peça o Manual do Proprietário e consulte as orientações de uso e manutenção. A cartilha de recebimento, na seção sobre o manual, destaca a importância desses cuidados após a entrega.

Confirme separadamente a disponibilidade das chaves, as condições para a mudança e as informações sobre cobranças. Não use apenas a data da vistoria para montar seu orçamento de transição. Para organizar essa conversa, veja nosso guia sobre evolução de obra e planejamento financeiro.

Próxima leitura: se ainda existem valores do contrato da construtora a acompanhar, veja como entender o INCC no imóvel na planta e confira a regra aplicável ao seu contrato.