Como comparar apartamentos: preço por m², entrada e diferenciais

Responsável editorial: Alvaro Amaro dos Santos · Apuração e fontes consultadas em 02/11/2026.

Uma varanda, uma vaga, uma suíte ou uma piscina podem melhorar a rotina. Na hora de comprar, porém, a pergunta precisa ir além do preço desses diferenciais: quanto o banco poderá financiar e quanto será necessário completar para pagar o apartamento?

Para quem tem renda familiar entre R$ 2.500 e R$ 6.500, olhar apenas a parcela ou o valor por metro quadrado pode deixar uma parte importante da conta escondida. Um apartamento com m² mais barato pode custar mais no total e exigir uma entrada maior.

Dá para comparar apartamentos de tamanhos diferentes pelo m²?

Sim. Dividir o preço pela área cria uma referência comum. A Revista CRECISP, especial de março de 2026, página 13, apresenta o preço por m² como base de comparação entre imóveis de diferentes tamanhos e características. A publicação também ressalta que uma avaliação exige considerar diferenças de área, localização, andar e conservação.

Neste guia, a divisão ajuda a organizar o orçamento de compra. Ela não transforma apartamentos diferentes em equivalentes nem determina, sozinha, se o preço cobrado é justo. A comparação abaixo não é um laudo de avaliação e não aplica fatores técnicos de ajuste.

Use a mesma condição de pagamento e confira qual área está sendo informada. Área privativa, área total e área útil não são medidas intercambiáveis. Para comparar unidades com terraço, confirme se ele já integra a metragem. Se a vaga está incluída no preço, a divisão reflete esse pacote; não isola o custo da garagem.

De 32 a 52 m²: veja preço total e preço por m² juntos

Selecionamos grupos de unidades identificados em tabelas comerciais de projetos Cury fornecidas à redação. Os exemplos de 32 a 46 m² pertencem ao mesmo empreendimento. A opção próxima de 52 m² tem 52,31 m² e pertence a outro empreendimento. Não arredondamos essa área para fazer a conta.

O que a comparação revela: a opção de 37 m² custa R$ 346.636,30, ou R$ 9.368,55/m². A de 42 m² sem vaga indicada custa R$ 370.542,25, ou R$ 8.822,43/m². A maior tem m² mais barato, mas exige R$ 23.905,95 a mais no preço total. É essa diferença que precisa encontrar espaço no financiamento ou nos recursos da compra.

O valor de 52,31 m² é de outro projeto: localização, padrão, andar e composição do produto também mudam. As categorias HIS1, HIS2 e R2V das linhas são informações dos documentos, e não indicação de que qualquer comprador pode adquirir todas as opções. O quadro organiza alternativas de orçamento, sem atribuir toda a diferença à metragem ou aos adicionais.

Fonte dos valores: tabelas de projetos Cury de outubro/2026, página 3 de cada documento, fornecidas à redação e impressas em 12/10/2026. A tabela das opções de 32 a 46 m² era válida de 07/10 a 02/11/2026; a da opção de 52,31 m², de 07/10 a 01/11/2026. Os grupos escolhidos de 32 a 46 m² tinham quantidade zero; o grupo de 52,31 m² indicava duas unidades naquela impressão. São referências históricas, sem confirmação de estoque ou oferta vigente. Para pesquisar as informações comerciais disponíveis hoje, consulte Tabelas de projetos Cury no Na Varanda com Prisma, site externo. Os preços e o estoque da página podem ser diferentes dos exemplos históricos deste artigo. Usamos a área da tabela comercial, sem substituí-la pela área de uma planta cuja correspondência com o final não esteja comprovada.

Entrada: quanto precisa vir de fora do financiamento?

Entrada é a parte do preço do imóvel que precisa ser paga fora do financiamento bancário. Ela pode ser paga de uma vez ou em parcelas combinadas com o vendedor ou a construtora. O uso de FGTS e de subsídio, quando permitido e confirmado na operação, pode reduzir o valor que você precisa desembolsar com recursos próprios. Registro, tributos e outras despesas da compra devem ser calculados à parte.

O preço de compra não é o valor que o banco necessariamente emprestará. A CAIXA distingue o valor do imóvel, a entrada e o financiamento. A análise da operação e a avaliação do imóvel também participam dessa definição. Por isso, não conte com um percentual anunciado como se fosse uma aprovação individual.

Para enxergar o efeito do preço, suponha um financiamento de R$ 220 mil, sem FGTS nem subsídio na conta. É uma hipótese aritmética, sem vínculo com uma renda específica ou promessa de enquadramento. Cada imóvel precisaria de sua própria análise; não estamos supondo que todos possam ser financiados pela mesma linha. A conta também supõe que o preço da tabela seja aceito nessa compra financiada, condição que precisa ser confirmada na proposta.

Se o crédito continuar igual, cada real a mais no preço terá de ser coberto por outra fonte. No par de 42 m², os R$ 13.094,49 de diferença aumentariam a entrada de R$ 150.542,25 para R$ 163.636,74. A diferença não é exclusivamente da vaga, porque os andares também mudam.

O que é o Ato e como ele entra na entrada?

Ato é o sinal pago na assinatura do contrato de compra e venda. Ele pode ser apenas a primeira parte da entrada. Confira no contrato o valor, o vencimento e como esse pagamento será abatido do preço. O Procon-SP orienta conferir o sinal e a forma de pagamento no contrato.

Exemplo fictício: se a entrada combinada for de R$ 30 mil e o Ato de R$ 3 mil fizer parte dela, ainda restarão R$ 27 mil de entrada, antes de eventuais correções. Nesse exemplo, o Ato não é somado novamente aos R$ 30 mil.

Confira todas as etapas: Ato, parcelas durante a obra, intermediárias, pagamento nas chaves e correções previstas. Parcelar a entrada com a construtora organiza os vencimentos, mas não reduz automaticamente o total devido. Compare os meses em que aluguel, parcelas da entrada e encargos da obra podem coincidir.

Separe ainda registro, tributos aplicáveis, avaliação bancária, mudança e instalações. Veja o guia de custos da compra de um imóvel em São Paulo e, para a fase de construção, como planejar os pagamentos da evolução de obra.

Renda de R$ 2.500 a R$ 6.500: o que muda na compra?

A CAIXA informa que a prestação pode chegar a 30% da renda familiar bruta. Como referência aritmética, 30% de R$ 2.500 são R$ 750; de R$ 4.500, R$ 1.350; e de R$ 6.500, R$ 1.950. Esses números não são prestações aprovadas nem recomendação de comprometer todo esse limite.

Para transformar uma prestação em valor financiável, entram prazo, taxa, sistema de amortização, seguros, perfil analisado e condições da linha. Ter a mesma renda não garante receber o mesmo crédito. O orçamento doméstico também precisa absorver condomínio, transporte, alimentação e outras despesas.

O que uma tabela de renda ajuda a enxergar

O material de apoio recebido pela redação, atualizado em 08/05/2026, apresenta uma simulação para pessoa de 30 anos. Na parte do Minha Casa Minha Vida, há prazo de 420 meses e colunas com e sem redutor. O recorte abaixo usa a coluna “com redutor” apenas para demonstrar a diferença entre preço e crédito naquele material.

São exemplos históricos do documento fornecido, não uma tabela oficial de aprovação vigente. Os critérios do redutor e todos os dados da operação precisam ser confirmados. A coluna “avaliação” foi reproduzida como referência do material; não prova uma avaliação bancária individual. A operação de R$ 6.500 usa imóvel de R$ 400 mil, enquanto as outras usam R$ 275 mil: a diferença de entrada também reflete essa mudança. Os valores de subsídio não foram descontados e o recorte não reproduz as associações gráficas do PDF entre faixas do programa e HIS/HMP.

O mesmo documento apresenta SBPE em seção separada, com outros prazos e condições. Não se deve transportar sua taxa ou seu valor financiável para o Minha Casa Minha Vida. Para decidir hoje, obtenha uma simulação atual da instituição para o comprador e o imóvel escolhidos.

Também não há base para afirmar que toda família com renda de R$ 2.500 a R$ 6.500 só consegue comprar sem vaga. Uma alternativa sem vaga e com preço menor pode reduzir o valor a completar, mas isso depende da proposta concreta. Poupança disponível, FGTS utilizável, benefícios confirmados e composição de renda admitida podem mudar o resultado. Leia também a diferença entre crédito aprovado e imóvel aprovado.

Quanto essa escolha acrescenta ao orçamento?

Separe o custo em três momentos: compra, financiamento e vida no imóvel. Isso evita decidir apenas pela diferença do preço anunciado.

O Banco Central orienta observar o Custo Efetivo Total (CET), que reúne juros e outros encargos da operação. Se a diferença de preço for financiada, peça duas simulações na mesma data, com premissas comparáveis. O acréscimo na prestação depende das condições da operação; não é apenas a diferença de preço dividida pelo número de meses.

Para aprofundar, veja como comparar propostas pelo CET. A análise do banco e as condições efetivamente contratadas continuam sendo próprias de cada operação.

Confira estes pontos antes de decidir a compra

Use as perguntas abaixo para organizar suas anotações sobre as propostas A e B. Marque o que ainda não foi confirmado: essa informação ajuda a identificar a próxima pergunta antes de decidir.

Se a comparação envolver bairros diferentes, complete a análise com o guia de como comparar endereços em São Paulo. Um diferencial dentro do condomínio pode ter peso diferente conforme o deslocamento e os serviços disponíveis no entorno.

Escolha com os números completos

Antes de reservar uma unidade, confirme o preço total, o financiamento possível para aquela operação, o valor que precisará completar e as datas de pagamento. O preço por m² ajuda a comparar tamanhos; a entrada e as despesas mensais mostram o esforço financeiro da compra.

Depois de encontrar opções compatíveis com seu orçamento, compare os espaços e equipamentos que você realmente pretende usar. Uma escolha viável também precisa atender à sua rotina.

Próxima leitura: Vaga, varanda, suíte e piscina: quando vale pagar mais pelo apartamento? — veja como avaliar os benefícios de cada diferencial.